搖號池前，開發商盤起了佛珠
今年，房企對土地愛得既熱烈又剋制。
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比如，投拓部門的善男信女們，集體排隊前往寺廟燒香；爲了提高熱門地塊中籤率，房企紛紛祭出了“小馬甲”……
唯心唯物大法齊上陣背後，有能力的開發商主打一個看菜下碟——鎖定核心城市、核心板塊，而不是廣撒網撈魚。
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而在一些能級稍弱的城市或地段，土地市場延續低價成交態勢。
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眼看他家高樓起，這些地方難免有些委屈：
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說好的回暖，到頭來熱鬧都是別人的。
2022年年終總結時，土拍市場的關鍵詞還是“兜底”。
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到了今年上半年，“溢價”“觸頂”“搖號”等詞開始陸續返場。
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這種轉變主要在於，現在競技場上是【僧多粥少】的局面。
首先官方不再大批量掛地。
機構通過對今年部分重點城市供地計劃的研究發現——宅地供應量有較大幅度下滑，宅地供應占比從2021年的23%下滑至今年的17%。
少量多次，精品成分極高，妥妥吊胃口。
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觀察上半年遭瘋搶的地塊，多數都位於高能級城市，區位也自帶BUFF，周邊一二手倒掛嚴重，但地塊小、總價低。
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既不會對房企造成太大的資金壓力，去化也會相對樂觀，這是官方給出的誠意。
而無論是站C位的國央企，還是剛恢復元氣的民企，今年都有一個共識：聚焦優勢區域的優勢地塊，確定性的去化成爲重要拿地標準。
這樣一看，官方和房企之間，房企和房企之間，想法從未如此趨同，於是熱鬧的一幕就出現了。
土拍場上捲起來後，有房企開始因爲搖號的不確定性感到恐慌。
時隔2年，房企【馬甲】再次重現江湖。
3月份北京朱辛莊地塊拍賣時，一家房企一口氣派了旗下8家公司參與競拍。
其實北京早就對馬甲行爲做出限制：“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”。
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但是該房企鑽的空子是，上述參拍公司隸屬於該集團下面的【企業】，因此可以作爲“不同企業的各個公司”，參與到同一塊地的競拍中。
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房企們還是很不爽，雙手抗議。
端水大師北京，隨後也把規則更改爲“同一集團成員企業不得參與同宗地競買”。
上有政策，下有對策，時隔2月，順義新城一熱門搖號地花落一家成立7個月、員工僅3人的小公司。
業內繼而挖出，該公司與某家頭部國企的往來密切，但因爲雙方沒有股權關係，也不好判定是誰家的小號。
後續房企照樣可以通過收購股權進行操盤，只要我藏的夠深，你就沒辦法抓我。
房企們也可以放心，現在應該不會復現當年【動輒派出上百個馬甲】的情況。
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國央企要求很嚴格，不敢輕易濫用馬甲。
還有，當年敢於燒馬甲的民企，也所剩不多了。
這一年來，土地突然終止出讓的原因，多在於房企臨時“反水”，無人接盤。
但在南京，還有另一種可能。
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今年5月南京二輪供地前，江北新區G02地塊突然因故終止出讓。
巧的是，地塊周邊的某樓盤業主正在抱團抵制G02地塊出讓。
2016年該樓盤地塊土拍時，官方定的起拍價是1.3萬/平，但由於市場火爆，被開發商擡到2.3萬/平成交，目前該項目在售新房價格在2.8萬/平。
而這次土拍，官方將項目隔壁的G02地塊起拍價定在1萬/平。
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七年過去，地價不升反降，業主這下坐不住了，這塊無辜的地，一下子被舉報了500多次。
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官方也大喊無辜。
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今年以來，南京的核心地塊熱度逐漸回升，觸頂地頻繁出現，但G02地塊所在的區域卻是例外：
近年來該區域供過於求，願意拿這塊地的房企，本來就不多，調整地價也是順應市場規律。
官方內心OS：底價能成交我已經很滿足了。
不僅是區域間冷熱不均，城市間也是。
今年以來，杭州、成都、蘇州等核心二線城市土拍一場比一場火爆，以杭州爲例，前兩場土拍超過60%地塊觸頂成交。
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但在鄭州、長春、天津等城市，市場還只能用“春寒料峭”形容，基本上都以底價成交。
去年這個時候，民企們都在扎堆找錢，根本無暇顧及土拍。
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今年融資端、銷售端有所好轉，一批民企對土儲的情緒也提起來了。
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根據中指研究院統計，從拿地企業來看，今年前4個月，央企國企仍然爲拿地主力。
但是，去年全年民營房企拿地比例僅佔16%，今年1-4月，民企拿地比例提升至34%，翻了一倍有餘。
願意頂峰相見的頭部民營房企不多，但起碼有了點希望——願意來熱身陪跑了。
這其中，表現相當狂野的是“外行人”。
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在今年1-4月的房企土拍數據中，深耕安徽的【偉星房產】闖入全國新增貨值榜11名，超越了越秀、中海、中鐵建等國央企。
另一家新增貨值闖入前20的南通房企【亞倫房地產】，成了西安、廣州熱門地塊的超級錦鯉。
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一個是賣五金的，一個是做紡織的，眼看土地價格封頂卻絲毫不退縮，果然還是實業給的底氣足。
與民企活躍形成鮮明對比的，便是城投。
機構數據顯示，從2022年12月以來，城投拿地佔比已經實現3連降，呈直線式下滑。
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一方面，去年官方出臺《禁止通過舉債虛增土地收入》，政策慢慢壓實後，一定程度上約束了城投盲目拿地的行爲。
另一方面，去年一直在託底的城投，債務總量也在直線上升，說什麼也不能輕易增加KPI了。
以前是，拿不完，根本拿不完。
現在是，拿不動，根本拿不動。
