搖號池前,開發商盤起了佛珠

今年,房企對土地愛得既熱烈又剋制。

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比如,投拓部門的善男信女們,集體排隊前往寺廟燒香;爲了提高熱門地塊中籤率,房企紛紛祭出了“小馬甲”……

唯心唯物大法齊上陣背後,有能力的開發商主打一個看菜下碟——鎖定核心城市、核心板塊,而不是廣撒網撈魚。

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而在一些能級稍弱的城市或地段,土地市場延續低價成交態勢。

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眼看他家高樓起,這些地方難免有些委屈:

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說好的回暖,到頭來熱鬧都是別人的。

2022年年終總結時,土拍市場的關鍵詞還是“兜底”。

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到了今年上半年,“溢價”“觸頂”“搖號”等詞開始陸續返場。

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這種轉變主要在於,現在競技場上是【僧多粥少】的局面。

首先官方不再大批量掛地。

機構通過對今年部分重點城市供地計劃的研究發現——宅地供應量有較大幅度下滑,宅地供應占比從2021年的23%下滑至今年的17%。

少量多次,精品成分極高,妥妥吊胃口。

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觀察上半年遭瘋搶的地塊,多數都位於高能級城市,區位也自帶BUFF,周邊一二手倒掛嚴重,但地塊小、總價低。

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既不會對房企造成太大的資金壓力,去化也會相對樂觀,這是官方給出的誠意。

而無論是站C位的國央企,還是剛恢復元氣的民企,今年都有一個共識:聚焦優勢區域的優勢地塊,確定性的去化成爲重要拿地標準。

這樣一看,官方和房企之間,房企和房企之間,想法從未如此趨同,於是熱鬧的一幕就出現了。

土拍場上捲起來後,有房企開始因爲搖號的不確定性感到恐慌。

時隔2年,房企【馬甲】再次重現江湖。

3月份北京朱辛莊地塊拍賣時,一家房企一口氣派了旗下8家公司參與競拍。

其實北京早就對馬甲行爲做出限制:“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”。

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但是該房企鑽的空子是,上述參拍公司隸屬於該集團下面的【企業】,因此可以作爲“不同企業的各個公司”,參與到同一塊地的競拍中。

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房企們還是很不爽,雙手抗議。

端水大師北京,隨後也把規則更改爲“同一集團成員企業不得參與同宗地競買”。

上有政策,下有對策,時隔2月,順義新城一熱門搖號地花落一家成立7個月、員工僅3人的小公司。

業內繼而挖出,該公司與某家頭部國企的往來密切,但因爲雙方沒有股權關係,也不好判定是誰家的小號。

後續房企照樣可以通過收購股權進行操盤,只要我藏的夠深,你就沒辦法抓我。

房企們也可以放心,現在應該不會復現當年【動輒派出上百個馬甲】的情況。

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國央企要求很嚴格,不敢輕易濫用馬甲。

還有,當年敢於燒馬甲的民企,也所剩不多了。

這一年來,土地突然終止出讓的原因,多在於房企臨時“反水”,無人接盤。

但在南京,還有另一種可能。

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今年5月南京二輪供地前,江北新區G02地塊突然因故終止出讓。

巧的是,地塊周邊的某樓盤業主正在抱團抵制G02地塊出讓。

2016年該樓盤地塊土拍時,官方定的起拍價是1.3萬/平,但由於市場火爆,被開發商擡到2.3萬/平成交,目前該項目在售新房價格在2.8萬/平。

而這次土拍,官方將項目隔壁的G02地塊起拍價定在1萬/平。

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七年過去,地價不升反降,業主這下坐不住了,這塊無辜的地,一下子被舉報了500多次。

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官方也大喊無辜。

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今年以來,南京的核心地塊熱度逐漸回升,觸頂地頻繁出現,但G02地塊所在的區域卻是例外:

近年來該區域供過於求,願意拿這塊地的房企,本來就不多,調整地價也是順應市場規律。

官方內心OS:底價能成交我已經很滿足了。

不僅是區域間冷熱不均,城市間也是。

今年以來,杭州、成都、蘇州等核心二線城市土拍一場比一場火爆,以杭州爲例,前兩場土拍超過60%地塊觸頂成交。

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但在鄭州、長春、天津等城市,市場還只能用“春寒料峭”形容,基本上都以底價成交。

去年這個時候,民企們都在扎堆找錢,根本無暇顧及土拍。

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今年融資端、銷售端有所好轉,一批民企對土儲的情緒也提起來了。

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根據中指研究院統計,從拿地企業來看,今年前4個月,央企國企仍然爲拿地主力。

但是,去年全年民營房企拿地比例僅佔16%,今年1-4月,民企拿地比例提升至34%,翻了一倍有餘。

願意頂峰相見的頭部民營房企不多,但起碼有了點希望——願意來熱身陪跑了。

這其中,表現相當狂野的是“外行人”。

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在今年1-4月的房企土拍數據中,深耕安徽的【偉星房產】闖入全國新增貨值榜11名,超越了越秀、中海、中鐵建等國央企。

另一家新增貨值闖入前20的南通房企【亞倫房地產】,成了西安、廣州熱門地塊的超級錦鯉。

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一個是賣五金的,一個是做紡織的,眼看土地價格封頂卻絲毫不退縮,果然還是實業給的底氣足。

與民企活躍形成鮮明對比的,便是城投。

機構數據顯示,從2022年12月以來,城投拿地佔比已經實現3連降,呈直線式下滑。

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一方面,去年官方出臺《禁止通過舉債虛增土地收入》,政策慢慢壓實後,一定程度上約束了城投盲目拿地的行爲。

另一方面,去年一直在託底的城投,債務總量也在直線上升,說什麼也不能輕易增加KPI了。

以前是,拿不完,根本拿不完。

現在是,拿不動,根本拿不動。